Лидеры самарской ипотеки (рейтинг)

Ипотека – способ приобретения жилья, вызывающий сегодня наибольшее количество дискуссий. Проблема жилья для молодежи стоит сегодня достаточно остро. Лидер самарского Интернета – 63.ru решил проверить, как ипотечное кредитование, в частности для молодой семьи, набирает силу, и насколько внимательно банки относятся к этой нише. Для этого был составлен рейтинг ипотечных программ, предоставляемых банками в Самарской области.

С этой целью была обыграна типичная ситуация: молодая семья из 2-х человек принимает решение о приобретении через ипотеку однокомнатной квартиры в одном из центральных районов Самары стоимостью 1,2 миллиона рублей на вторичном рынке жилья. За данность было принято, что наши «герои» – это люди, полностью отвечающие главному требованию банков, то есть обладающие возможностью вернуть кредит. Потенциальные заемщики работают в организациях, имеют высшее образование. Наши молодожены обратились во все банки, представленные в Самаре, и в итоге получили результаты по программам 39 банков. Единственный банк, чья программа осталась для нас загадкой – это ипотека «Промсвязьбанка». Как в самарском филиале, так и в головном офисе с нашей молодой семьей не захотели говорить, поэтому участие данного банка в рейтинге оказалось невозможным. Хотя на наш взгляд у только что открывшегося в Самаре «Промсвязьбанка» программа могла претендовать на достойное место в таблице.

Итак, итоги нашего опроса:

Таблица 1. Рейтинг ипотечных программ КБ для молодой семьи в Самарской области

Как составлялся рейтинг

Для того чтобы повысить объективность нашего рейтинга мы использовали дифференцированный подход в оценочной шкале. А именно: для четырех наиболее важных параметров (срок кредитования, процентная ставка, первоначальный взнос, учет неофициальных доходов) была применена 10-балльная шкала. Не секрет, что именно от них в первую очередь зависит доступность кредита для молодой семьи.

Таблица 2. Основные показатели ипотечных программ

По максимуму

Анализ сроков кредитования показал, что на настоящий момент максимальный разбег для молодых семей составляет 30 лет, и здесь почти половине банков удалось набрать самый большой результат. Явными аутсайдерами оказались лишь два банка – «Транскапиталбанк» и «Волжский социальный банк» (5 лет и 2 года, соответственно). К сожалению, 10 лет, хотя и не маленький срок для кредитования, также уже не выглядит солидно на общем фоне, поэтому «АК БАРС банку» не удалось набрать большое количество очков по данному параметру.

Ставка по ипотечным кредитам оказалась еще более однородной. 27 банков набрали по 8 баллов, и двум удалось получить максимум. Из такой статистики следует, что на ипотечном рынке Самары сложилась ставка в 13-14% годовых. Сразу стоит оговорить: мы исходили из наиболее вероятного сценария для молодой семьи и ставки брались по максимуму, так как сроки по погашению в этом случае также максимальны. Другими словами, для любителей растянуть удовольствие кредита в подавляющем большинстве меньше, чем на 13% рассчитывать будет трудно.

Если рассматривать величину первоначального взноса, то «бескровный» вариант в 0% пока возможен лишь в 4-х банках. Их «жертву» мы оценили в 10 баллов. Особое удивление у нас вызвал ВТБ 24, который по сложившимся штампам не в силах был отказаться от порога вхождения в силу консервативного советского наследия своего «старшего брата». Думаем, что такое преломление стереотипов достойно подражания. Для некоторых банков, это будет реальным билетом на Олимп ипотечных богов нашего города. Пока же 10% первоначального взноса, которые требуют 18 банков из 39, являются существенным препятствием в получении отдельного угла для молодых семей. 50% же собственных средств в «Волжском социальном банке» ставят жирный крест на вероятности появления у них клиентов рассматриваемого ранга.

Что же касается учета неофициальных доходов, то здесь принципиальную позицию выдерживают лишь 4 банка. Не секрет, что для выхода из тупика «теневой» экономики такие банки готовы учитывать совокупный доход широкого спектра родственников молодой семьи. Но так как для родителей новоявленных супругов это не менее актуальная проблема, то обозначенные банки все равно поплатились половиной возможных очков. Два других банка явно находятся на перепутье «маленький риск – количество клиентов». В них нам ответили, что учет неофициальных доходов возможен, но не желателен, поэтому мы дали промежуточную оценку их промежуточному состоянию. Остальные 32 банка пошли на поводу российской специфики – за что и получили наше глубокое признание и максимально возможную оценку по данному параметру.

Важные мелочи

Одним из значительных параметров при взятии кредита является срок рассмотрения заявки. Здесь влияют как субъективные психологические моменты (ожидание и документооборот), так и реальные. К сожалению, рост стоимости «ходовых» квартир, коей является наша двухкомнатная «хрущевка» в приличном районе, исчисляется по неделям. Конечно, динамика эта не смерти подобна, но большой спрос неестественно быстро толкает вверх цены на заветный домашний очаг. Отсюда и появилась 7-балльная шкала для срока рассмотрения заявки.

Озвучиваемый срок мы брали в пессимистическом ключе. То есть если нам обозначали 1-2 недели, то оценка давалась верхней границе. Также мы не беремся брать на себя полную ответственность за достоверность обозначенных сроков. Пусть это будет на совести тех кредитных инспекторов, которые давали нам ответ. По крайней мере, то же самое они будут озвучивать и реальным молодым семьям, которым ничего не остается, как только верить на слово.

Но ближе к делу. Наиболее заманчивая цифра в 3 дня была озвучена в 6 банках. Приятно, что уже затрагивается тема скоринга. Например, в «Юниаструм банке» есть возможность пройти процедуру за 48 часов. Достаточно хороший показатель для столь трудоемкого банковского продукта. Надеемся, что с увеличением количества клиентов обещание останется все-таки в силе. Далее оценка шла следующим образом: 4-5 дней – 6 баллов, 6-7 дней – 5 баллов и так далее. Оценка в 1 балл была проставлена за срок в полмесяца. В банке «Петрокоммерц» озвучили срок в 30 дней и за такой срок мы не нашли возможность начислить дополнительные очки. Будем надеяться, что все-таки срок в столь уважаемом банке в реальности все-таки поменьше. В общем же по предложению можно сказать, что коммерческие банки стараются держать в неведении своих клиентов около недели, что вполне приемлемо в наших условиях.

Другой вопрос, сколько кредиторы берут за это сомнительное удовольствие, и сколько еще приходится доплатить за положительный ответ. То есть речь идет о комиссиях. Их мы оценили по 5-балльной шкале, так как практика показывает, что их учет мало кто ведет из потребителей кредита, что неверно с точки зрения рационального человека, но повсеместно на практике.

Так как массив данных был достаточно разнородным – есть и единовременные платежи в процентах, и в абсолютных величинах плюс ежемесячные комиссии и проценты за дополнительные услуги (например, снятие наличных), – то отправной точкой мы взяли следующие показатели: оценку «хорошо» мы поставили за единовременный 1% от суммы кредита плюс 1000 рублей за рассмотрение заявки; «отлично» дали за полное отсутствие комиссий или за единовременные платы менее абсолютного выражения оценки «хорошо» (12000+1000 рублей); удовлетворительными показателями мы посчитали 2% единовременно от суммы кредита в сочетании с небольшими абсолютными суммами; «неуд» же был поставлен по большей части за большое нагромождение различных комиссий, включающих ежемесячные проценты.

Почему? Рынок на настоящий момент диктует максимально понятные и прозрачные условия кредита, поэтому сложные системы могут напугать потенциального клиента и вызвать его добровольный отказ от услуг банка, даже если в результате переплата будет незначительной по сравнению с другими. Все хорошо запомнили первоначальный этап потребкредитования, когда реальные проценты доходили до 60% годовых. Столь жестоко ошибаться на долгий срок уже никто не хочет. Сейчас сложно просчитываемые проценты – это серьезный минус для ипотечной программы, поэтому скорее «неуд», чем «уд».

Плюс в индивидуальном порядке осуществлялся учет и первоначальной привлекательности. Другими словами, если только за рассмотрение заявки банк требует 5000 рублей, то молодая семья обратится туда в последнюю очередь. Соответственно, даже если это будет единственный дополнительный платеж, то поставить максимальное количество баллов все равно не представляется возможным.

Повторимся, массив данных был слишком разноплановый, что не делает банкам чести в целом. Фраза «дополнительных комиссий и плат нет» была настоящим елеем для сердца нашего измученного «заемщика» на фоне общего хаоса. Здесь оценка была однозначно твердая «пятерка», все остальное было скорее выстрадано экспертами, чем заслужено банками.

Последние штрихи

И напоследок при составлении рейтинга ипотечных программ по минимальной 3-х балльной шкале мы оценили такие параметры как возраст заемщика, возможность досрочного погашения и количество аккредитованных страховых компаний. Данную оценку можно рассматривать, как «средне», «выше среднего» и «ниже среднего».

Так, на данный момент, средний возможный возраст заемщика приблизился к охвату от совершеннолетия (18 лет) до пенсии. Столь юная нижняя планка некоторым покажется неуместной, но это в достаточной мере отвечает современным требованиям к молодежи, которая, еще не окончив вуз, уже трудоустраивается и максимально стремится быть независимой, в том числе и в жилищном вопросе.

Конечно, остается риторическим вопрос смогут ли 19-летние студенты ответственно подойти к оплате кредита и кто здесь реальный заемщик – родители или они сами. Поэтому среднюю оценку мы дали и тем банкам, которые готовы рассматривать заявку лишь у 21-летних заемщиков. То же самое и про верхнюю планку. В 60 лет трудовая жизнь редко у кого заканчивается – на пенсию сейчас жить трудно, а при высокой квалификации и в 75 лет возможно высоко котироваться у работодателей. Те банки, а их оказалось 4, которые взяли максимальный разумный охват получили по 3 балла. Стандартные «допенсионники» получили стандартные 2 балла. А там где разговор начинается лишь с 22 лет и желательно чудесным образом не стареть, было дано лишь 1 балл. Фраза «Молодым везде у нас дорога, старикам везде у нас почет» актуальна и в стенах коммерческих банков.

По поводу досрочного погашения кредита ситуация также практически стандартизирована большинством. Мораторий 6 месяцев, потом хоть всю сумму сразу. Отклонения от этого правила дали и отклонения от 2 баллов в ту или иную сторону

Что же касается количества аккредитованных страховых компаний, в одной из которых в обязательном порядке придется застраховаться заемщику, и не на один год, то здесь ситуация плачевная. 24 банка из 39 не могут предложить на выбор более 4 компаний или вообще отказываются озвучить их заранее. А это, между прочим, право заемщика на выбор! В пример можно поставить лишь «Петрокоммерц» – 14 страховых компаний плюс с достойным показателем (10 компаний-партнеров) только 4 банка, и 2 из которых региональных. Такое положение вещей несколько удивительно, учитывая, сколько достойных и авторитетных страховых компаний на «круглых столах», организованных 63.ru, высказывали свое желание участвовать в ипотеке.

Важные итоги

Итак, по данным нашего рейтинга, первое место занял «Сибакадембанк». Второе с отставанием всего в 1 балл – «КИТ Финанс». Все региональные банки, предоставляющие ипотеку, распределены между десятью первыми местами. При чем 3 из них – «Приоритет», «Газбанк» и «Потенциал» – поделили между собой почетное третье место, набрав одинаковое количество баллов. Плюс – не может не радовать очень высокая плотность распределения. В десяти первых показателях «уместилось» 29 банков, что говорит о стремлении выйти в лидеры и о насыщенной конкурентной борьбе, где все-таки молодая семья сможет найти себе подходящий вариант.