Ипотечные ПИФы

Рост цен на недвижимость пока не стал для инвесторов сигналом к массовому выходу на этот рынок. Причины – высокий риск и пробелы в действующем законодательстве. Между тем финансовый сектор уже сегодня готов предложить свои механизмы привлечения «длинных» денег и секьюритизации строительных инвестиций, например, с помощью ПИФов.

Согласно прогнозам аналитиков, в следующем году стоимость жилья будет увеличиваться на 2-3% в месяц. Тем не менее, в этом сегменте, несмотря на, казалось бы, растущий спрос, наблюдается явный дефицит финансирования.

Основным источником инвестиций в строительство по-прежнему остаются средства граждан, которые привлекаются либо с помощью схем долевого участия, либо через прямые продажи. Доля ипотечного кредитования на рынке сделок с недвижимостью пока ничтожно мала (не более 0,2%), однако в ближайшие годы оно может стать полноценной альтернативой другим, более традиционным накопительным схемам. Особенно заметна эта тенденция в банковском секторе.

По планам российского правительства, к 2010 году банки будут ежегодно выдавать до одного миллиона кредитов, а суммарный портфель ипотечных займов, рефинансируемых через АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), достигнет 40 миллиардов рублей. На развитие ипотеки и госгарантии правительство намерено истратить 30 миллиардов рублей, при этом банковские ставки упадут до 8%.

Цифра в миллион кредитов кажется астрономической, тем более, если учитывать особенности банковского кредитования в России. Пассивы практически всех отечественных банков на две трети сформированы за счет «коротких» денег – сроком от 6 месяцев до года. Чтобы выдавать ссуды на 20-25 лет, им приходится сейчас рассчитывать либо на собственные средства (так, к примеру, действует большинство иностранных банков), либо на то, что ссудную задолженность удастся быстренько преобразовать в закладные АИЖК.

Если же сбудутся грандиозные планы российского правительства, то государству волей-неволей придется или «накачивать» капитал агентства бюджетными деньгами, или все-таки попытаться сформировать полноценный рынок ипотечных ценных бумаг. Судя по последним законодательным инициативам, власти склоняются к первому варианту.

Скорее всего, облигациями АИЖК в первую очередь заинтересуются крупные институциональные инвесторы, которые захотят диверсифицировать свои портфели в долгосрочные инструменты. Частный инвестор, доминирующий в том же банковском сегменте, оказывается аутсайдером, значит, и говорить о рынке ипотечных ценных бумаг можно лишь приблизительно.

К тому же в условиях снижающейся ставки рефинансирования ипотечных займов (в следующем году, по словам экспертов, она может составить 12%) доходность облигаций в сравнении с другими инструментами может оказаться не столь высокой, как ожидают инвесторы. Тем более что, как показывает практика, менеджеры из наших чиновников весьма посредственные.

Альтернативой банковской ипотеке, построенной на основе государственной системы рефинансирования закладных, вполне могли бы стать те же закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФНы). Сейчас на рынке работает 55 фондов недвижимости, причем их суммарные активы на 1 ноября, по данным Национальной лиги управляющих, составляли всего 17,7 миллиарда рублей. Для сравнения: активы всех ПИФов превышают 198 миллиардов рублей. Таким образом, деньги инвесторов в основном сосредоточены в спекулятивном секторе, тогда как фонды, призванные финансировать строительные проекты, пока менее популярны.

Основная масса фондов недвижимости, как правило, связана с кептивными проектами компаний, инвестирующих в недвижимость и пытающихся минимизировать налоги. Ведь сделки внутри фонда не облагаются налогом на прибыль, следовательно, управляющий может реинвестировать полученный доход от одного проекта в следующий.

Высокий риск в строительной отрасли управляющие компании компенсируют закрытостью фондов недвижимости. Стороннему инвестору, если у него нет нескольких миллионов долларов, вход сюда заказан. Тем более если речь идет о частном инвесторе, для которого участие в закрытом фонде может вообще принести сплошные убытки. Дело в том, что согласно Федеральному закону от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания имеет право единолично принять решение о закрытии фонда, причем в самое неблагоприятное для пайщика время. В этом случае выплаты инвесторам могут оказаться намного меньше суммы первоначального взноса. Понятно, что инвестировать на таких условиях согласятся далеко не все, поэтому УК работают либо под конкретного застройщика, либо по заказу крупного инвестора.

С другой стороны, у ЗПИФНов есть и ряд плюсов. Например, в отличие от прямых инвестиций вложения в паи более защищены с точки зрения надзора, а сделки более прозрачны. При необходимости инвестор может вывести паи в биржевое обращение, чтобы получить дополнительный доход и решить проблему кассовых разрывов.

И у ПИФов, и у банков, выступающих инвесторами на рынке недвижимости, примерно одна и та же проблема, связанная с необходимостью поддерживать достаточный уровень текущей ликвидности и минимизировать инвестиционные риски. Поэтому многие игроки пытаются превратить активы в ликвидные ценные бумаги либо с помощью АИЖК, либо выпуская корпоративные облигации и используя вексельные схемы.

Крупнейшие отечественные банки уже заявили о планах провести секьюритизацию своих кредитных портфелей, чтобы привлечь дополнительные ресурсы и «очистить балансы».
Проблема только в том, что наш финансовый рынок пока не развит настолько, чтобы «проглотить» весь этот ценнобумажный поток. Инвесторы предпочитают не рисковать и не связываются с обязательствами корпоративных эмитентов.

Серьезной препоной для развития этого сегмента рынка являются также пробелы в законодательстве. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», по отзывам экспертов, оказался неэффективным, поэтому в России стали появляться альтернативные инструменты рефинансирования ипотечных кредитов, в частности ипотечные закрытые ПИФы (ИЗПИФы).

Что же касается рисков, то статистика свидетельствует: доля невозврата по ипотечным ссудам сейчас не превышает 0,1%. Уже существует практика, когда АИЖК выкупает дефолтные закладные. Кроме того, залогом здесь выступает недвижимость, значит, даже в случае дефолта инвестор может ее реализовать и погасить пай.

Во всем мире инвестиции в ипотеку считаются даже более надежными, чем вложения в госбумаги, поэтому если в стране заработает ипотечный рынок, то в качестве инвестора может выступить тот же Государственный пенсионный фонд. Тем более что его активы – как раз «длинные» деньги. Это позволит убить минимум двух зайцев: строители получают необходимые инвестиции, а пенсионные сбережения граждан, наконец, будут защищены от инфляции.

Но, чтобы стимулировать развитие ипотечного рынка, законодателям, по мнению финансистов, необходимо расширить перечень инструментов для инвестирования пенсионных накоплений, включив сюда паи ИЗПИФов, а также внести соответствующие поправки в законодательство об ипотечных ценных бумагах и изменить процедуру регистрации правил ипотечных сертификатов участия. Только тогда российский бизнес сможет в действительности инвестировать в ипотеку.