Ипотека в условиях кризиса: новые реалии

Госпрограмма субсидирования ипотеки воскресила самарский рынок жилищного кредитования. Однако программа действует только для новостроек, поэтому рынок вторичного жилья в 2015 году ожидает серьезный спад. Вывести «вторичку» из стагнации можно лишь общими усилиями продавцов, риелторов и кредиторов. К такому выводу пришли участники круглого стола «Ипотека: господдержка и перспективы рынка», организованного 63.ru. В дискуссии приняли участие ведущие банки региона и представители Самарского областного фонда жилья и ипотеки.

После повышения Центробанком ключевой ставки до 17% годовых в декабре прошлого года банки вынуждены были ввести фактически заградительные условия по ипотеке. В марте 2015 года Правительство РФ приняло решение о субсидировании ипотеки. Для этого государство выделило 20 млрд рублей, которые позволят финансовым учреждениям выдать кредитов на сумму более 400 млрд рублей по ставке 12% годовых.

Участники круглого стола отметили, что с введением программы государственного субсидирования рынок ипотечного кредитования в Самаре ожил.

Ольга Третьякова, руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ОАО «Сбербанк России»:

«Ипотека сейчас восстанавливается. Если сравнить объемы выдачи ипотеки в первом квартале 2014 года и первом квартале 2015 года, то стоит отметить, что 2015 год демонстрирует неплохие результаты. Так, на территории Самары и Самарской области за первый квартал 2015 года было выдано более 2,5 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 3 млрд рублей. Да, это чуть ниже предыдущего периода – первого квартала 2014 года, но ниже всего на 15%. И это дельта, которую мы наверстаем с учетом действующей программы ипотеки с господдержкой, которая оживила спрос на рынке первичного жилья.

Со стороны клиентов мы видим интерес к оформлению жилищных кредитов. Особенно в рамках новых продуктов и специальных предложений.

К тому же более тесным становится взаимодействие с риелторами и застройщиками. Мне кажется, в этом году складывается очень хороший тренд, когда наши стремления внедрить максимально удобные клиентские сервисы сильно совпадают. Сейчас мы массово внедряем сервис, который позволяет оформить ипотечную заявку непосредственно в офисе риелтора, застройщика, куда приходят клиенты. Наши партнеры, которые уже пользуются такой услугой, почувствовали ее эффективность при обслуживании клиентов.

Рынок недвижимости всегда был индикатором экономической ситуации в целом. Сегодня он отличается подвижностью, и я думаю, это хороший знак».

Условия предоставления кредитов в рамках программы господдержки едины для всех банков. Максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей, максимальный срок – 30 лет, минимальный первоначальный взнос – от 20%. Получить ипотеку по такой ставке можно, приобретая жилье только в новостройке.

Светлана Костарева, главный специалист по ипотечному кредитованию ПАО АКБ «Связь-банк» (ген. лицензия №1470):

«Главная особенность программы – это сниженная ставка. В соответствии с постановлением Правительства РФ банк принимает заявки на получение ипотечных кредитов на покупку строящегося и готового жилья по ставке не более 12% годовых. Кроме этого, в рамках программы субсидирования ипотеки, банк вместе с партнерами-застройщиками в Москве и регионах, запустили ряд акций, в рамках которых ставка дополнительно снижена.

В рамках программы можно приобрести готовые или строящиеся квартиры, но обязательно у юридического лица – застройщика (первого собственника помещения) по договору долевого участия, либо по договору купли-продажи (если объект уже построен и в наличии есть свидетельство о праве собственности). К заемщикам нет никаких специфических требований: банк кредитует трудоспособных граждан в возрасте от 21 года и общим трудовым стажем не менее 1 года.

Мы предлагаем объекты надежных застройщиков, которые работают по ФЗ-214. В настоящий момент в Самаре аккредитовано восемь новостроек ведущих строительных компаний региона, многие из которых ведут успешную деятельность на рынке уже более 10 лет. Список будет расширяться.

Размер базовой процентной ставки в рамках программы «Военная ипотека» – еще ниже, чем по программе «Новостройка». Взять такой кредит могут военнослужащие – участники накопительно-ипотечной системы. Причем внесение собственных средств военнослужащим не требуется».

Участники дискуссии отметили, что 2015 год в полной мере можно назвать годом заемщика, поскольку сложная ситуация на ипотечном рынке привела не только к снижению процентной ставки, но и к смягчению требований для желающих оформить кредит на покупку жилья.

Антон Савин, менеджер по продвижению управления ипотечного кредитования АО «ГЛОБЭКСБАНК»:

«В конце минувшего года и в январе 2015 года мы более пристально смотрели на сферу деятельности заемщика, пока ситуация на рынке труда оставалась неопределенной. Сейчас мы выдаем кредиты как пенсионерам, так и собственникам бизнеса, работающим гражданам в возрасте от 22 до 65 лет, независимо от того, мужчина это или женщина.

Общий трудовой стаж заемщика, в который входит в том числе и ведение бизнеса, должен быть не менее года, с учетом трудовой деятельности на последнем месте работы не менее четырех месяцев».

«Мы можем отсмотреть любого клиента по двум документам без затребования документов с места работы заемщика. Мы также не привязываемся к тому, где находится объект, поэтому клиент может приобрести новостройку в любой точке, где мы присутствуем. Самому заемщику никуда ехать не нужно – документы можно оформить в офисе, который находится по месту его пребывания. Это особенно актуально для клиентов, которые проходят по военной ипотеке, однако и со стороны других клиентов интерес к такой возможности есть», – рассказала на круглом столе эксперт по работе с партнерами ПАО ВТБ-24 Елена Малафеева.

В отличие от рынка первичного жилья, который благодаря господдержке начал восстанавливаться, вторичный, напротив, оказался в очень тяжелом положении, констатировали представители банковского сообщества. Ипотечные ставки для вторичного жилья у большинства игроков банковского сектора по-прежнему остаются на уровне 14-16% годовых.

Вместе с тем, с конца 2014 года продавцы «вторички» не снижают цены на недвижимость, поэтому банкиры отмечают уменьшение количества заявок на ипотеку для этого вида жилья.

При этом количество предложений на рынке вторичного жилья, по данным СОФЖИ, увеличивается с каждым днем, но, ввиду отсутствия спроса, намечается тенденция к снижению цен.

Между тем участники круглого стола обратили внимание, что отсутствие спроса на вторичном рынке становится одним из факторов, ограничивающих заемщиков в приобретении первичного жилья по кредитам с субсидированной ставкой. «Несмотря на то, что заявок, благодаря программе субсидирования, стало в разы больше, некоторых клиентов, готовых взять ипотеку с господдержкой, останавливает невозможность реализации своих объектов на вторичном рынке», – объясняет директор ипотечного кредитования ПАО «Открытие» Виталий Баскин.

Эксперты сошлись во мнении, что решить проблему восстановления рынка ипотеки для вторичного жилья можно лишь в случае, если тенденция к снижению стоимости будет всеобщей – как со стороны продавцов вторички, так и со стороны банков, которые должны скорректировать ставки по этому направлению.

Владимир Борзунов, руководитель направления Отдела разработки и внедрения продуктов Управления продаж Департамента розничного бизнеса ОАО «Первобанк»:

«Для вторичного рынка мы разработали новые программы и скорректировали ставки – в связи с изменившейся ситуацией на рынке. На данный момент в Первобанке представлено несколько программ, распространяющихся на покупку готового жилья. Размер первоначального взноса зависит от типа выбранного объекта недвижимости и от вида страхования. Срок кредита может составлять до 25 лет. Кредитные продукты «Первобанка» распространяются на приобретение не только квартир, но и комнат, долей в них».

Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и планирует приобрести новостройку в ипотеку по ставке 12%, участники круглого стола рекомендовали поторопиться. По словам банкиров, спрос на такие кредиты высок, и уже сейчас лимит субсидий на господдержку ипотеки исчерпан на треть. «Несмотря на то, что программа действует до марта 2016 года, вероятно, что уже к середине лета весь предлагаемый объем субсидий буден выбран банками, в том числе за счет Сбербанка, который выдаст кредитов на 200 млрд рублей, и сетки АИЖК», – объясняет директор департамента развития бизнеса в Поволжском регионе филиала ПАО АКБ «Балтика» в Самаре Евгений Прошин.

Наталья Ладова, заместитель исполнительного директора Самарского областного Фонда жилья и ипотеки:

«В случае окончания программы государственного субсидирования поддержать рынок ипотечного кредитования и строительную отрасль в регионе сможет новая государственная программа «Жилье для российской семьи». Именно на нее, я думаю, переключится волна потенциальных заемщиков.

Программа «Жилье для российской семьи», стартовавшая еще в 2014 году, сегодня перешла в активную фазу и курируется на уровне правительства области. В рамках нее до 1 июля 2017 года в регионе будет введено 896 080 тысяч квадратных метров жилья. Основным условием участия в программе является приобретение квартир у застройщиков – участников программы по цене не дороже 35 тысяч рублей за квадратный метр. И здесь ставки по ипотеке начинаются от 10,9% годовых. Такую выгодную ипотеку участники программы могут оформить в Самарском областном Фонде жилья и ипотеки».

В целом же участники дискуссии отметили, что ожидают дальнейшей стабилизации рынка недвижимости и еще большей активизации спроса. «Госпрограмма по субсидированию ставки стимулирует как работу самих застройщиков, так и рост спроса на жилье со стороны заемщиков. Российский рынок ипотеки по-прежнему имеет очень большой потенциал, так как большое количество граждан нуждаются в улучшении жилищных условий», – говорит главный специалист группы ипотечного кредитования ОО «Самарский» АО «Райффайзенбанк» Валерий Вискалин.